بازاریابی «یکسان» برای فروش آپارتمان‌های با «متراژ متنوع» توسط دلالان مسکن، به تجمع توده تقاضای «مصمم به خرید» در بازار ملک منجر شده و پیامد این مدل دلالی مسکن، تنگنای خرید و فروش را از قسمت جدید محصور کرده هست.

تحقیقات میدانی حاکی هست: در حال حاضر بیش از نصف مراجعه‌کنندگان به بنگاه‌ها و پورتال‌های مجازی فروش مسکن در تهران، زوج‌هایی هستند که با حداکثر نقدینگی ۱۰۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان (بدون احتساب وام خرید بانک مسکن)، برای خرید آپارتمان ۵۰ تا ۶۰مترمربعی جست‌وجو می‌کنند، اما در برابر تقاضای غالب (بالای ۵۰ درصد متقاضیان خرید)، حجم واحدهای مناسب این گروه، در فایل‌های آماده فروش به شدت محدود هست و بیشترین فراوانی آپارتمان‌های سپرده شده به بنگاه‌ها، به بازه قیمتی ۲۰۰ تا ۴۰۰میلیون تومان، تعلق دارد.

در این میان، یافته‌های رسمی از نوع معاملات مسکن در ۵ ماه اول امسال، ضمن تایید چیدمان تقاضا در بازار، نشان می‌دهد: اگرچه حجم فروش واحد‌های مسکونی کم‌متراژ (تا ۶۰ مترمربع) در تهران، رتبه دوم بیشترین معاملات را به خود اختصاص می‌دهد، اما به دلیل عدم کفایت فایل‌های مربوط به این نوع آپارتمان‌ها، سهم‌شان از کل فروش، حداکثر ۵/ ۱۶ درصد در هر ماه بوده هست، در حالی که این سهم وزنی با توجه به پتانسیل تقاضای غالب، می‌تواند حداقل دو برابر شود و خرید و فروش را وارد فاز رونق کند.

آمارهای رسمی، علاوه بر اینکه امکان شناسایی «آدرس تجمع تقاضا» در دسته مشخصی از متراژ آپارتمان‌های فروشی را فراهم کرده هست، آخرین شرایط مالی تقاضای موثر را نیز بازگو می‌کند.

آمار فروش مسکن با معیار قیمت کل در تهران، بیانگر تضعیف قدرت خرید در فاصله بهار و تابستان امسال هست؛ در فصل اول سال ۹۴، پرفروش‌ترین آپارتمان‌ها در پایتخت، با متوسط قیمت ۱۳۰تا ۱۶۰ میلیون تومان معامله شدند، اما در دو ماه اول تابستان، واحدهای ۱۰۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان- یعنی همان آپارتمان‌های مخاطب تقاضای موثر- رتبه اول بیشترین فروش را تصاحب کردند.

در شرایط کنونی رمز فروش مسکن در تهران، می‌تواند «اولویت‌بندی در فایل‌های فروش توسط مشاوران املاک» تعریف شود به این صورت که، دلالان با تمرکز بر فروش واحدهای مسکونی کم‌متراژ، اولویت بازاریابی را بر فایل‌های با قیمت پیشنهادی کمتر از ۲۰۰میلیون تومان قرار دهند تا از ظرفیت بالقوه اکثریت متقاضیان حاضر در پشت میز معاملات، به نفع خروج از رکود استفاده کنند.

کارشناسان با تاکید بر اینکه، راه حل بازار در شرایط کنونی، دست به کار شدن واسطه‌های ملکی برای فراهم کردن بستر انجام معامله هست، رمز جدید فروش را تایید می‌کنند و معتقدند: یک طرف معامله که تقاضای مصرفی هست و فعلا اکثریت تقاضا را تشکیل می‌دهد، در بازار حاضر هست، اما در عرضه‌ هماهنگ با ذائقه طرف مقابل، کمبود وجود دارد که باید این جای خالی، با تحریک فروشنده‌ها توسط دلالان پر شود.

متراژ معروف
به گفته مشاوران املاک فعال در مناطق معمولی شهرستان تهران که عمده قیمت آپارتمان‌ها در این مناطق به طور متوسط در مرز ۴ میلیون تومان (میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در پایتخت) قرار دارد، از ابتدای سال تاکنون، بیشترین تقاضا معطوف به واحدهای کوچک متراژ خصوصا آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۵ مترمربعی بوده هست.

بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن، حتی با بودجه نقد کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان به امید دریافت وام و عرضه سریع واحد به بازار اجاره با هدف تامین بخشی از هزینه خرید آپارتمان، به بنگاه‌های مسکن مراجعه می‌کنند. علاوه بر این گروهی از متقاضیان که از قدرت خرید بسیار کمی در مقایسه با سطح قیمت‌ها در بازار مسکن برخوردارند، پرطرفدارترین بازه قیمتی که هم اکنون متقاضیان خرید با اتکا به آن وارد بنگاه‌های مسکن می‌شوند به‌صورت متوسط بین ۱۵۰ تا کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان در نوسان هست. آن طور که فعالان بازار مسکن اذعان می‌کنند هم‌اکنون درصد کمی از متقاضیان مصرفی واحدهای کوچک متراژ وجود دارند که با بودجه ۲۰۰ میلیون یا بیشتر از آن به دنبال خرید آپارتمان هستند.

البته در این میان متقاضیانی هم وجود دارند که با بودجه بیشتر که در برخی موارد به سقف ۵۰۰میلیون تومان هم می‌رسد در بازار مسکن مناطق معمولی پایتخت به دنبال واحدهایی نوساز با میانگین متراژ ۱۰۰ مترمربع هستند.

فراتر از اظهارنظر مشاوران املاک، اطلاعات بانک مرکزی از وضعیت ماه به ماه بازار مسکن حاکی هست، طی ۵ ماه گذشته عمده تقاضا در بازار مسکن معطوف به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع و در وهله دوم آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ مترمربع بوده هست.

با این حال ادغام نتایج آمارهای رسمی با رفتارسنجی طرف تقاضا در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی نشان می‌دهد هر چند هم اکنون عمده معاملات مسکن در متراژهای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع صورت می‌گیرد اما حجم غالب تقاضا مربوط به واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع و حتی متراژهای کمتر از ۵۰ متر هست که بنا به دلایلی حداقل بخش قابل توجهی از این تقاضا در بازار فعلی معاملات مسکن به خاطر عدم انطباق قیمت فروش پاسخ داده نمی‌شود یا به عبارت بهتر این تقاضاها پشت در بنگاه‌های مسکن منتظر مانده‌اند. به این ترتیب در صورتی که بخش قابل توجهی از عمده تقاضا در بازار مسکن که مربوط به آپارتمان‌های با متراژ کمتر از ۶۰ مترمربع هست، در بازار معاملات پاسخ داده می‌شد و تقاضا منجر به خرید می‌شد، هم‌اکنون معاملات این واحدها در صدر آمارهای رسمی قرار می‌گرفت.

دلایل توقف تقاضای عمده
مهم‌ترین دلایلی که کارشناسان و فعالان بازار مسکن در خصوص عدم پاسخ مناسب به بیشترین حجم تقاضا در بازار مسکن ذکر می‌کنند در چند مورد دسته‌بندی می‌شود.

مهم‌ترین این عوامل ضعف قدرت خرید متقاضیان واحدهای کوچک متراژ هست که در برخی مواقع با بودجه‌ای کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان به بازار تقاضای مسکن وارد می‌شوند.

هم‌اکنون غالب متقاضیان خرید مسکن کسانی هستند که به دلیل آنکه متناسب با قدرت خرید خود موفق به یافتن واحد کوچک متراژ دلخواهشان نمی‌شوند، از بازار تقاضا دست کم به صورت موقت، خارج شده یا در حاشیه این بازار بدون اینکه تقاضایشان شکل موثری به خود بگیرد، در صف انتظار آپارتمان‌هایی قرار می‌گیرند که شرایط فروش آنها با قدرت خریدشان هماهنگ باشد.

به همین دلیل هست که در شرایطی که عمده تقاضا در بازار مسکن مربوط به واحدهای کوچک متراژ کمتر از ۶۰ مترمربع هست، اما آمارهای رسمی بیشترین حجم معاملات صورت گرفته را در گروه آپارتمان‌های ۶۰ تا ۷۰ مترمربع اعلام می‌کنند. البته مطابق با آنچه بانک مرکزی طی ۵ ماه گذشته در قالب گزارشی از وضعیت ماه به ماه معاملات مسکن در شهرستان تهران منتشر کرده هست، متراژ ۵۰ تا ۶۰ مترمربع پس از متراژ ۶۰ تا ۷۰ متر، بیشترین حجم معاملات در بازار مسکن را به خود اختصاص داده هست.

آن طور که در آمارهای ماه به ماه بانک مرکزی از وضعیت معاملات مسکن آمده هست، طی سه ماه اول سال، بیشترین حجم معاملات مسکن در بازه قیمتی ۱۳۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان انجام شده اما در دو ماه گذشته از فصل تابستان (تیر و مرداد)، بازه قیمتی ۱۰۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان بیشترین حجم معاملات خریدوفروش را به خود اختصاص داده هست. به این ترتیب در شرایطی که در فصل بهار بیشترین حجم معاملات خریدوفروش مسکن ابتدا در بازه قیمتی ۱۳۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان و پس از آن در بازه ۱۰۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان به ثبت رسیده، طی دو ماه اول تابستان، این نسبت‌ها بر عکس شده و بازه قیمتی ۱۰۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان پرطرفدارترین بازه قیمتی در معاملات آپارتمان‌های مسکونی بوده هست.

از سوی دیگر در شرایطی که به اعتقاد برخی کارشناسان عدم توازن بین عرضه و تقاضای واحدهای کمتر از ۶۰ مترمربع دومین دلیل عمده برای توقف تقاضا پشت میز بنگاه‌ها به لحاظ متراژ محسوب می‌شود، مشاوران املاک شهرستان تهران می‌گویند: هم‌اکنون تحت تاثیر شرایط رکودی در بازار مسکن توازن قابل قبولی بین عرضه و تقاضای این واحدها برقرار هست و مهم‌ترین دلیلی که منجر شده حجم معاملات در متراژ کم تقاضا نسبت به تقاضای عمده مسکن بیشتر باشد، به ضعف قدرت خرید متقاضیان واحدهای کوچک‌تر برمی‌گردد.

این ضعف قدرت خرید عملا باعث می‌شود عمده تقاضا در بازار واحدهای کوچک تامین نشده و بنابراین آن دسته از متقاضیان که با قدرت خریدی بیش از ۲۰۰ میلیون تومان وارد بازار مسکن می‌شوند هر چند تعدادشان محدودتر از متقاضیان واحدهای کوچک‌تر هست اما بیشترین حجم معاملات را در بازار مسکن رقم می‌زنند. رتبه اول معاملات آپارتمان‌های ۶۰ تا ۷۰ مترمربع این موضوع را به خوبی تایید می‌کند.

نسبت ۶۰ به ۴۰ کوچک متراژها
به گفته مشاوران املاک فعال در مناطق غربی تهران که هم‌اکنون بیشترین حجم تقاضا، بیشترین تعداد معاملات مسکن و همچنین بیشترین میزان عرضه واحدهای کوچک متراژ یا معمولی در این مناطق هست، هم اکنون ۶۰ درصد تقاضا در بازار مسکن غرب تهران مربوط به واحدهایی هست که برای خرید آنها بودجه‌ای کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان مورد نیاز هست.

در واقع بیش از نیمی از متقاضیانی که برای خرید مسکن به بنگاه‌های این مناطق وارد می‌شوند بودجه‌ای کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان دارند که معمولا با قیمت یک واحد ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی – بسته به ویژگی‌های ملک و مکانی که در آن واقع شده هست – معادل هست.

این در حالی هست که به گفته واسطه‌های ملکی در غرب تهران، بخش عمده‌ای از ۴۰ درصد تقاضای مسکن باقی‌مانده هم مربوط به واحدهایی با متراژ تا ۸۰ مترمربع هست.

مشاوران املاک فعال در شرق تهران هم نسبت مشابهی از آنچه هم‌اکنون در غرب تهران رفتار تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار داده هست، به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند.

به گفته آنها، در شرق پایتخت هم الگوی تقاضا مشابه آنچه هم اکنون در غرب تهران در جریان هست، از سوی متقاضیان مسکن دنبال می‌شود.

متقاضیان خرید مسکن در مناطق شرقی تهران عمدتا در جست‌وجوی آپارتمان‌هایی با حداکثر ۶۵تا ۷۰ مترمربع مساحت هستند و قدرت خریدشان به ندرت از مرز ۲۰۰ میلیون تومان فراتر می‌رود.

توصیه‌های مشاوران املاک به خریداران
در شرایطی که حداکثر بودجه اغلب متقاضیان مصرفی مسکن که برای اولین بار وارد بازار خرید آپارتمان می‌شوند در مرز ۲۰۰ میلیون تومان قرار دارد، مشاوران املاک با ارائه توصیه‌هایی به این دسته از خریداران معتقدند: هم اکنون دو دسته خریدار عمده یا متقاضی خرید در بازار مسکن وجود دارد؛ برخی از این متقاضیان برای بار اول قصد خرید دارند که بودجه آنها از ۲۰۰ میلیون تومان فراتر نمی‌رود و دسته دوم کسانی هستند که قصد تبدیل به احسن ملک خود را دارند که به ندرت قدرت خریدشان به مرز ۵۰۰ میلیون تومان می‌رسد. این در حالی هست که هر چند هم اکنون اغلب تقاضای مصرفی در گروه اول یعنی متقاضیان با بودجه کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان متمرکز شده هست اما عمده تلاش مشاوران املاک برای رساندن قیمت برخی واحدها به قدرت خرید متقاضیان نتیجه مطلوبی در بر ندارد. از سوی دیگر، مشاوران املاک به متقاضیان خرید مسکن که بودجه آنها کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان هست توصیه می‌کنند تنها در مناطقی جست‌وجو کنند که مطمئن هستند آپارتمان‌های با بازه قیمتی مورد نظر آنها در این مناطق موجود هست.

به گفته آنها، هم‌اکنون در اغلب مناطق معمولی شهرستان تهران که از ویژگی‌های سکونتی مطلوب‌تری برخوردار هست برای خرید یک واحد ۶۰ تا ۷۰ مترمربعی به صورت میانگین ۳۰۰ میلیون تومان بودجه مورد نیاز هست.